Site Ortak Alanlarına Müdahale Durumlarında Yönetici Müdahalenin Önlenmesi ve Projeye Aykırılık Davası Açabilir mi?

Site Ortak Alanlarına Müdahale Durumlarında Yönetici Müdahalenin Önlenmesi ve Projeye Aykırılık Davası Açabilir mi?

Günümüzde artan nüfus ve ortaya çıkan toplu yaşam alanları ihtiyacı ile birlikte İstanbul başta olmak üzere birçok büyük şehirde site yaşamı oldukça artış göstermektedir. Toplu yaşam alanları olarak tasarlanan ve düzenlenen siteler bu ihtiyaca yanıt vermekle birlikte toplu yaşamaktan ve ortak alanları kullanmaktan kaynaklı sorunlar da ortaya çıkmaktadır. Bu noktada bütün kat maliklerinin birbirlerine karşı olan hak ve sorumlulukları çok önemlidir. Toplu yaşam alanlarının en önemli parçası olan ortak yaşam alanlarında kimi maliklerin, diğer maliklerin arsa paylarından doğan hakkını gasp edecek nitelikte uygulamalarda bulunduğu durumlarla karşılaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre, kat malikleri bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapamazlar. Ortak yerlere olan haksız müdahale, izinsiz işgal, tadilat, değiştirme gibi işlemler karşısında ortak yerlere müdahaleyi önleme davası açılabilir.

 

Bu gibi durumlarda dikkat edilmesi gereken nokta, bu tarz davaların mülkiyet hakkına dayanarak açılabilen davalar olduğudur. Yani bu nitelikteki bir davanın açılabilmesi için kat maliki olmak gerekmektedir. Davayı açacak olan yönetici olsa dahi ana taşınmazda kat maliki olması şartı aranmaktadır ancak bu davanın ana taşınmazda kat maliki olmayan bir yönetici tarafından açılması isteniyorsa bu konuda kendisine özel yetki verilmesi gerekmektedir. Kat maliki olmayan yönetici, ana taşınmazda kat maliki olmasa dahi kendisine özel yetki verilmesi halinde ortak yerlere yapılan haksız müdahalelerde bu müdahaleyi önleme davası açabilmektedir. Buna ilişkin emsal kararlar aşağıda sunulmuştur.

 

İsmail Yıldırım Hukuk Bürosu olarak Adalar, Ataşehir, Beykoz, Çekmeköy, Kadıköy, Kartal, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sultanbeyli, Şile, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar, Arnavutköy, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kâğıthane, Küçükçekmece, Sarıyer, Silivri, Sultangazi, Şişli, Zeytinburnu bölgeleri ile Bursa ve Kocaeli şehirlerindeki ayrıca Darıca ile Gebze bölgesindeki müvekkillerimize hizmet vermekteyiz. Daha detaylı bilgi edinmek için Avukat İsmail Yıldırım Hukuk Bürosu iletişim bölümünden iletişime geçebilirsiniz.

 

                                                                          EMSAL KARARLAR



“…Dava, ortak yere müdahale ve projeye aykırılık sebebiyle müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirmeye ilişkindir. Davacı vekili, müvekkilinin 1927 ada 2 parsel sayılı taşınmazda bulunan apartmanın yönetimi olduğunu, belirtilen apartmanın altında kapıcı dairesi, kömürlük ve sığınak bulunduğunu, davalılardan ...'nın binanın altında bulunan 21 ve 22 no'lu depoların maliki olduğunu, depoların toplam alanının 27,54m2 olduğunu, davalı ...'in ise apartmanı yapan müteahhit olup kat maliklerinin izni olmadan bodrum katının tamamını 21 ve 22 no'lu bağımsız bölümlerle birleştirerek davalı ...'ya haricen sattığını ve anılan davalının da bodrum katın tamamını 28.12.2006 tarihinden beri işgal ettiğini; yine davalılardan ...'in ise 20 no'lu dükkanın maliki olduğunu, kapıcı dairesinin bir kısmının davalı ... tarafından kat maliklerinin izni olmadan tadilat yapıldıktan sonra davalı ...'e satıldığını ve anılan davalının kapıcı dairesini 05.02.2007 tarihinden beri işgal ettiğini, diğer davalı ... ise binanın ön cephesinde bulunan 19 no'lu dükkanın maliki olduğunu, kapıcı dairesinin geri kalan kısmının da davalı ... tarafından ... satıldığını ve 29.08.2008 tarihinden beri bu davalının işgalinde olduğunu, davalı müteahhit... hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dolayı yapılan yargılama sonucu ceza verildiğini ileri sürerek davalı ...'in bağımsız bölümleri eski hale getirmesine, aksi halde belirlenecek eski hale getirme bedelinin tahsiline karar verilmesini; diğer davalıların ise ortak mülkiyete yapmış oldukları haksız el atmalarının önlenmesine karar verilmesini istemiştir. Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ..................ve davalı .............. temyiz etmişler
Dava, ortak yere müdahale ve projeye aykırılık sebebiyle müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirmeye ilişkindir. Böyle bir dava ancak, mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Kat mülkiyetinin özelliği itibariyle uygulamada kat malikleri kurulu kararı ile yetki verildiği takdirde, kat maliki olmayan yönetici dahi böyle bir davayı açabilir. Davacı yönetime yetki verildiğine dair bir Kat Malikleri Kurulu kararına dosya içerisinde rastlanılmamıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi yöneticinin bu sıfatı sebebiyle görev ve yetkilerini belirlemiştir. Bunların arasında yukarıda açıklandığı gibi mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı bulunan ortak yerlere vaki tecavüz ve projeye aykırılık nedeniyle müdahalenin men'i davası açma yetkisi ve görevi yoktur. Davaya konu 1927 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 22 adet bağımsız bölüm bulunmakta olduğu, davacının bağımsız bölümlerin hiçbirinde malik sıfatının bulunmadığı da anlaşıldığından aktif dava ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir…” (20. Hukuk Dairesi, 2017/3220 E. , 2018/8333 K. )

 


 

“…Dava müdahalenin önlenmesi ve kal istemine ilişkindir. Ana taşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ilişkin davalar mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup, bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi davası açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Ancak kat mülkiyeti hukukunun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabilir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, davacının dava açma yetkisini almadığı tespit edilerek mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA…” ( 20. Hukuk Dairesi,    2019/2070 E.  ,  2019/3848 K.)

 

 

“…Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının anataşınmazın ortak alanına yaptığı müdahalesinin önlenmesi ile ortak alanın projesine uygun eski hale getirilmesine karar verilmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Anataşınmazın ortak yerlerine yapılan müdahalenin önlenmesi ve onaylı mimari projeye aykırılıkların eski hale getirilmesine ilişkin davalar mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup, bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan müdahalenin önlenmesi ve projeye aykırılıkların eski hale getirilmesi davası açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Ancak kat mülkiyeti hukukunun özelliği itibarıyla uygulamada kat maliki olmayan yönetici, kat malikleri kurulu tarafından yetkilendirilmesi halinde böyle bir davayı açabilir.Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden; davacılardan Hayat Sebla Evleri D Blok Yöneticisi E-Yönetici Profesyonel Proje Yönetimi Enerji Danışmanlık Ve Ölçüm Hizmetleri Emlak San.Ve Tic.Ltd.Şti. ve davacı yönetici Namık Bilgin kat malikleri olmadıkları gibi, kendilerine dava açmak üzere kat malikleri kurulu tarafından verilmiş bir yetki de bulunmamaktadır…” (18. Hukuk Dairesi, 2016/1622 E. ,  2016/2019 K.)

Etiketler: ,