1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, başka deyişle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, kentsel dönüşüm uygulamaları neticesinde yaygın olarak kullanılmayan başlanan akitlerdir. Türk Borçlar Kanunu’nda bu tip sözleşmeye yer verilmemiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri çifte tipli karma sözleşme özelliği göstermektedir. Yüklenicinin eser meydana getirme borcu eser sözleşmesinin esaslı unsuru iken; arsa sahibinin arsa payını devretme borcu taşınmaz satış sözleşmesinin unsurudur. Dolayısıyla bu tip sözleşmelere eser ve satış sözleşmelerinin hükümleri kıyasen uygulanacaktır.
2. Sözleşmenin Geçerlilik Şekli Nedir?
Kanunda bu konuda açıklık bulunmamasına karşın Türk Medeni Kanunu Madde 706 gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçladığı için resmi şekilde yapılmalıdır. Sözleşme tapuda ya da noterde akdedilebilir. Ancak noterde akdedilecek sözleşmenin düzenleme şeklinde olması gerekir. noterde düzenlenmeyen sözleşmeler mutlak butlan ile malüldür. Ancak aşağıda örnekleri de verileceği üzere Yargıtay kararlarına göre taraflar borçlarını isteyerek ve tamamen ifa etmişlerse şekil yönünden geçersizliği ileri sürmek dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir.
3. Sözleşmeden Doğan Tarafların Borçları Nelerdir?
Öncelikle arsa sahibi arsayı inşaatın başlayabilmesi için yükleniciye teslim etmelidir. Aksi takdirde kendisi alacaklı temerrüdüne düşebilir. Arsa sahibinin arsa payını, sözleşmede kararlaştırılacağı üzere, sözleşme kurulduktan hemen sonra da devredebilir, inşaat ilerledikçe ve bağımsız bölümler oluşmaya başladıkça aşama aşama da devredebilir.
Yüklenicinin ise en temel borcu inşaatı yapma borcudur. Yüklenici, sözleşmeye ve eğer varsa teknik şartnameye uygun olarak yapıyı meydana getirmekle sorumludur. Sözleşmede öngörülen şartlarla ve belirlenen sürede eseri meydana getirip arsa sahibine teslim etmelidir. Eğer ki yapıda hukuki ya da maddi eksiklik varsa yüklenici ayıba karşı tekeffül hükümlerinden sorumlu olacaktır. İnşaat teslim edildikten sonra arsa sahibi mümkün olan en kısa sürede inceleme yapacak ve yükleniciye bildirecektir aksi takdirde yüklenici sorumluluktan kurtulabilir.
Her iki tarafa da borç yükleyen tam iki taraflı sözleşme özelliği gösterir. Dolasıyısıyla bu tip sözleşmelerde taraflar ödemezlik defini ileri sürebilir.
İstanbul Kartal’da bürosu bulunan Yıldırım Avukatlık Ofisi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlık yaşadığınız alanlarda size en iyi hizmeti ve danışmanlığı sunacaktır. İnşaat Sözleşmeleri Hukukunda uzman olan Av. İsmail Yıldırım ve ekibi müvekkilerine bu alanda destek olabilmek için en güncel yargı kararları ve doktrin ile uzmanlıklarını pekiştirmektedir.
4. Sözleşmede Öngörülmeyen Ek İşler Yapıldığında Durum Ne Olacaktır?
Tarafların sözleşmeye uygun davranması ahde vefa ilkesinin bir sonucudur. Ancak yüklenici imar planına ve inşaat projesine aykırı olarak kaçak kat çıkmış ise bu durumda arsa sahibinin bir talebi olmaksızın kaçak yapılan kısımların yıkılması gerekecektir. Ortada hukuka aykırı bir durum mevcut olduğu için arsa sahibini bir talebi söz konusu olamayacaktı. Ancak plan ve projeye uygun olarak bağımsız bölüm sayısı artırılmış ya da bağımsız bölümler genişletilmiş ise farklı ihtimaller söz konusu olabilir. Bu durumda eğer değer artışı yüklenici tarafında ise arsa sahibine de bunun karşılığı olarak rayiç bedel üzerinden bir fiyata hak kazanacaktır. Fazlalık eğer arsa sahibine ait olan kısımda ise bu durumda yüklenici bir ücret talep edecektir. Ancak değer artışı yüklenici ve arsa sahibinine eşit olarak dağılmış ise burada bir paylaşım söz konusu olamayacaktır. Yüklenici bu sebeple ücret talep edemez. Çünkü arsa sahibini borcu ücret ödeme değil; arsa payını devretmektir. Ve devredilen arsa payının değer artışından faydalanacak olan da yüklenicidir.
Uygulamada taraflar arasında birçok uyuşmazlık çıkmaktadır. Bu sebeple uzman bir avukatın danışmanlığı için iletişim bölümümüzden POLATOĞLU Hukuk Bürosuna her zaman ulaşabilirsiniz.
YARGITAY KARARLARI
• Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/9562 E. - 2018/4900 K. tarihli kararında:
Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hüküm süresi içinde davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmiştir. 5219 Sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonucu HUMK'nun 438/I. maddesindeki parasal sınır, 5236 sayılı Kanun'un .... maddesiyle HUMK’a eklenen ek-madde ...’te öngörülen yeniden değerleme oranı da dikkate alındığında 2015 yılı için ....242,00 TL’dir.
Temyize konu kararda dava değerinin ....450,00 TL olması nedeniyle, duruşma isteğinin miktar yönünden reddiyle incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten ve temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-KARAR-
Davacılar vekili, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalının sözleşme hükümlerine uymayarak inşaatı geç bitirip müvekkillerinin maddi ve manevi zararına sebep olduğu gibi teknik şartnamede yer alan hususları eksik ve kusurlu yerine getirdiğini, durumun ... .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/42 Değişik ... sayılı dosyasında tespit edildiğini, alınan bilirkişi raporuna göre zarar miktarının ....950,00 TL olduğunu, ihtarname tebliğine rağmen zararın karşılanmadığını ileri sürerek ....450,00 TL’nin davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı vekili, davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı değerlendirildiğinde, taraflar arasında imzalanan sözleşme ve dava tarihi dikkate alındığında davacıların davalıya eksik ve ayıplı ... ihbarında bulunduklarına dair belge bulunmadığı, bu nedenle davacının eksik ve ayıplı ... bedeli talep edemeyeceği, ancak sözleşmede yer alandan farklı malzeme kullanılması nedeniyle ....450,00 TL nesafet farkı isteyebilecekleri gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararı taraf vekilleri temyiz etmiştir.
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan imalatın tesliminden önce eksik ve ayıplı ... bedeli talebi dinlenmez. Buna göre öncelikle bağımsız bölümün teslim edilip edilmediğinin tesbiti ile teslim tarihinin belirlenmesi gerekir. İkinci olarak eksik işlerin teslimden itibaren ... yıllık zamanaşımı süresinde talebi mümkün iken ayıplı imalatın gizli ve açık olmasına göre talep edilebileceği tarihler değişir. ... sahibi ayıbın açık olması halinde teslim edilen eseri en yakın zamanda kontrol etmek veya ettirmek yükümlülüğünde olup ayıp en kısa zamanda yükleniciye bildirilmek zorundadır. Gizli ayıplarda da ayıbın ortaya çıktığı andan itibaren makul sürede yükleniciye bildirilmesi gerekir.
Somut olayda teslim hususu ihtilaflı olup, taraflar arasında daha önce görülen ... .... Asliye Hukuk mahkemesi 2008/291 Esas 2011/384 Karar sayılı dosya da getirtilerek, o dosyada varsa belirlenen fiili teslim tarihi esas alınarak ve bilirkişiden belirlenen hususların hangilerinin ayıp ve keza bunların hangilerinin açık yada gizli ayıp olduğuna ilişkin de ek rapor alınmak suretiyle varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, taraflar yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren ... gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere ........2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
• Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/3869 E. - 2018/3854 K. tarihli kararında:
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
- K A R A R -
Dava, eser sözleşmesi niteliğindeki Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanmakta olup, mahkemece sözleşmenin feshine, tapu iptâl ve tescil talebinin reddine dair hüküm davacı vekilince temyiz olunmuştur.
Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı arasında ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerine inşaat yapılması amacıyla Noterliğin 12.06.2013 tarih ve 04/524 yevmiye sayılı işlemiyle düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, müvekkillerinin sözleşmeye uygun şekilde 17.06.2013 tarihinde yapılan işlemle tapu devrini gerçekleştirdiğini, sözleşmenin imzalanmasından 6 ay süre geçmesine rağmen davalının ruhsat başvurusunda dahi bulunmadığını, taşınmazdaki hisseye haciz konulduğunu, sözleşmenin feshi ile tapu kaydını iptâli ile adlarına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar vekili cevap dilekçesinde; davanın dayanaktan yoksun olduğunu, davaya konu taşınmazın bedeli ödenerek satın alındığını ve davacıların istemiyle üzerine tedbir konulması nedeniyle ruhsat alınabilmesi ve inşaat yapılabilmesi işlerinin aksadığını, aynı parselde 13/50 oranında hisse sahibi olan davacılarla yapılan sözleşmedeki edimini yerine getireceğini, bu davayla menfi ve müspet zarara uğradığını ileri sürerek, zarara ilişkin haklarının saklı kalmak kaydıyla davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece, mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın üzerinde inşaat yapılmadığı ve ruhsat alınmasıyla ilgili hiçbir çalışma yapılmadığı belirlemiş, dava konusu taşınmazda davacıların hisselerinin bulunduğu, davacıların satışın gerçek olmadığı yönündeki savunmalarının kanıtlanamadığı, sözleşmede tapuda hisse devrine ilişkin bir çekince olmadığı gerekçesiyle sözleşmenin feshi ile davacının tapu iptâl ve tescil isteminin reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesi niteliğinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı uyuşmazlık konusu değildir. Sözleşme 12.03.2013 tarihinde imzalanmış olmakla birlikte davacılar tarafından 16.07.2013 tarihinde ferağ verilmiştir. Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin niteliği gereği tapu devrini de içerdiğinden Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup, ayrıca tapu devrinin arsa sahibi tarafından yükleniciye yapılabilmektedir. Nitekim tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasını takiben 16.07.2013 tarihinde tapuda devrinin gerçekleştirildiği anlaşılmıştır. Davalı vekili savunmasında, taşınmazın satın alınıp bedelinin ödendiğini ileri sürmüşse de, sözleşmenin halen ayakta olduğu, tapuda devir işleminden önce usulen feshedilmediği gibi, tarafların feshe ilişkin iradelerinin birleştiğine dair bir delil sunulmadığı, bu haliyle devrin 12.03.2013 tarihli sözleşmenin ifası amacıyla yapıldığının kabulü gerekir.
Öte yandan, taraflar arasında imzalanan sözleşme nedeniyle yüklenici bina yapmayı üstlenmiş olup, davacılarla yapılan sözleşme geçersiz ise de sonradan yapılan devirle birlikte geçerli hale gelmiş ancak, tapuda davacılar dışında malikler de bulunduğundan ve davalı yan diğer maliklerle sözleşme yaptığını kanıtlayamadığından ortada geçerli bir sözleşmenin varlığından bahsedilemez. Mahkemece sözleşmenin feshi hatalı olmakla birlikte, çoğun için de az da vardır kuralı uyarınca, sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitiyle, davacıların hissesi oranında davalı adına olan tapu kaydının iptâli ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuş, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 16.10.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.
HİZMETLERİMİZ VE İLETİŞİM
Ülkemizde son yıllarda hızla büyüyen inşaat sektörü neticesinde inşaat hukuku alanında birçok uyuşmazık meydana gelmektedir.
İsmail Yıldırım Hukuk Bürosu olarak Adalar, Ataşehir, Beykoz, Çekmeköy, Kadıköy, Kartal, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sultanbeyli, Şile, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar, Arnavutköy, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kâğıthane, Küçükçekmece, Sarıyer, Silivri, Sultangazi, Şişli, Zeytinburnu bölgeleri ile Bursa ve Kocaeli şehirlerindeki ayrıca Darıca ile Gebze bölgesindeki müvekkillerimize hizmet vermekteyiz. Daha detaylı bilgi edinmek için Avukat İsmail Yıldırım Hukuk Bürosu iletişim bölümünden iletişime geçebilirsiniz.